Je vais vous expliquer au travers cet article, la meilleure manière d’estimer un immeuble de rapport. En effet, obtenir la valeur d’un immeuble ne doit pas être réalisée comme l’estimation d’un appartement ou une maison. Une maison ou un appartement à une valeur relative en fonction de l’attractivité du secteur ou encore la qualité des prestations du logement. Hors l’immeuble lui doit plus être comparé à un terrain nu. Qu’est-ce que je vais bien pouvoir gagner avec cet immeuble …
J’estime un immeuble comme un pro
Mon petit doigt me dit que si vous êtes tombé par ici, c’est qu’il y a une bonne raison, soit vous chercher à acheter un immeuble, à le vendre ou alors vous souhaitez connaitre la valeur de votre patrimoine pour bien des raisons qui vous regardes.
Vous tombez bien, mon expérience en immobilier plus de 10 ans m’a permis de répondre à grand nombre de projets et notamment les projets de commercialisation d’immeubles de rapports pour des clients français et étrangers. Lorsque j’estime un immeuble le mot d’ordre est « rentabilité » ou encore « cash-flow ». Comment, suis-je parvenu à vendre des immeubles dans toutes la France ? Tout simplement en proposant un projet d’investissement stable et réaliste pour mes clients.
Ne tombez pas dans l’affecte, un immeuble doit être estimé en toute impartialité.
Mon conseil : il est bien plus favorable de vendre un immeuble loué qu’un immeuble vide. En effet, il est plus simple d’estimer un immeuble louer.
Mes conseils pour réussir à déterminer la valeur de mon immeuble
Comme vu précédemment qui dit immeuble dit rentabilité ou encore cash-flow dégagé annuellement (dont la traduction littérale est : ce flux de liquidités, est un indicateur qui permet de mesurer le flux de trésorerie). Lors de l’estimation de l’immeuble, il est donc impératif de déterminer la rentabilité potentielle ou réel du projet.
La rentabilité brute, s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix de l’immeuble et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement brut annuel. Exemple : un immeuble acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).
La rentabilité nette de charges. Je reprends le calcul précédent. Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre immeuble, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.
Un immeuble de rapport ne peut pas être vendu avec une rentabilité inférieure à 4% sauf cas d’une destruction. Avec cette information, il devient donc plus facile de déterminer la valeur sur le marché de son immeuble à vendre.
L’immeuble locatif, est ce rentable ?
Les atouts de la pierre ne sont plus à démontrer. En toute objectivité, l'immobilier locatif affiche actuellement un très bon rapport risque/rentabilité en France et dans la plupart des Pays Européen, surtout lorsqu'il est comparé aux placements financiers. Ces derniers, lorsqu'ils sont peu risqués, rapportent de moins en moins (moins de 2 % annuel brut). Les assurances-vie basées sur les fonds en euros (le capital est garanti à 100%), par exemple, rapporteront dans les 1 à 1,50% sur l'année 2020 (et ce sans tenir compte de la fiscalité et des prélèvements sociaux). Les placements qui rapportent davantage sont dans la plupart des cas bien plus incertains et il n’est pas envisageable de mettre toutes ces économies dans un placement ou l’on peut tout perdre en très peu de temps.
Les dés sont jetés : si vous possédez un immeuble de rapport, le moment est venu de vendre sans hésiter. Demandez à un expert immobilier OprixFixe spécialiste des estimations d'immeubles à Paris et dans toute la France. Une approche méthodique avec un niveau de service sur-mesure pour une transaction en toute sérénité !