La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un élément fondamental pour la gestion, la valorisation et la transaction de biens immobiliers. Elle représente la surface construite d'un bâtiment, en excluant les éléments non clos et non couverts. La SHON est un élément crucial pour le calcul des impôts fonciers, des loyers et de la valeur vénale d'un bien. Comprendre son calcul est donc essentiel pour les propriétaires, les acheteurs, les agents immobiliers et les professionnels du secteur.

Les éléments clés du calcul de la SHON

Le calcul de la SHON implique la prise en compte de plusieurs éléments spécifiques. Il est important de bien identifier les surfaces qui sont incluses dans la SHON et celles qui en sont exclues.

Surfaces incluses dans la SHON

  • Plancher, murs et cloisons de toutes les pièces closes et couvertes du bâtiment, telles que :
    • Pièces principales (salon, salle à manger, chambres)
    • Salle de bain, cuisine, WC
    • Couloirs, paliers
    • Garde-manger, cellier, dressing
  • Sous-sols et caves aménagés , lorsqu'ils sont fermés et couverts. Les sous-sols et caves non aménagés, ou utilisés comme espace de stockage non accessible, ne sont généralement pas inclus dans la SHON.

Surfaces exclues de la SHON

  • Surfaces non closes et non couvertes , comme les balcons, les terrasses et les loggias. Ces surfaces sont considérées comme des espaces extérieurs non construits et ne sont donc pas prises en compte dans le calcul de la SHON.
  • Surfaces non closes et couvertes , telles que les garages, les abris de jardin et les vérandas non intégrées au volume principal. Ces espaces sont généralement considérés comme des annexes et ne sont pas inclus dans la SHON, sauf si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune le permet.
  • Surfaces à usage professionnel, commercial ou industriel , non incluses dans le calcul de la SHON résidentielle. Ces surfaces sont régies par des règles spécifiques en fonction de leur destination.

Exceptions et particularités dans le calcul de la SHON

Le calcul de la SHON peut varier en fonction de certains cas particuliers et des règles locales. Il est essentiel de se référer au Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune pour connaître les spécificités locales.

  • Combles aménagés : Les surfaces aménagées dans les combles sont incluses dans la SHON si la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre sur au moins la moitié de la surface du plancher. Il est important de vérifier la réglementation locale concernant la hauteur sous plafond et la superficie minimale exigée pour les combles aménagés.
  • Bâtiments annexes : Les bâtiments annexes, tels que les studios ou les dépendances, peuvent être inclus dans la SHON sous certaines conditions. Le PLU local précisera les règles concernant les surfaces des annexes et leur inclusion dans la SHON.
  • Garages et abris de jardin : Les garages et les abris de jardin peuvent être inclus dans la SHON si le PLU local le permet. Il est important de vérifier la réglementation locale pour connaître les conditions d'inclusion de ces espaces dans la SHON.

Différents types de SHON

Il existe deux principaux types de SHON :

  • SHON réglementaire : Surface maximale autorisée par le PLU pour un terrain donné. Cette surface est utilisée pour déterminer les droits à construire et les limitations en matière d'extension ou d'aménagement d'un bien.
  • SHON réelle : Surface effectivement construite et mesurée. Elle correspond à la surface totale des pièces closes et couvertes, après déduction des surfaces exclues. La SHON réelle est souvent utilisée pour le calcul des impôts et des loyers.

Méthode pratique de calcul de la SHON

Le calcul de la SHON se fait en trois étapes principales. Il est essentiel de réaliser des mesures précises et de se référer aux documents d'architecture du bâtiment.

Étape 1 : déterminer la surface hors œuvre brute (SHOB)

  • Calculer la surface totale du bâtiment en multipliant la longueur par la largeur de chaque niveau. Par exemple, un appartement de 10 mètres de long sur 6 mètres de large aura une surface totale de 60 m² (10 x 6 = 60).
  • Mesurer l'épaisseur des murs et des cloisons intérieures. L'épaisseur des murs varie généralement entre 20 cm et 30 cm , tandis que les cloisons intérieures ont une épaisseur moyenne de 10 cm .
  • Calculer la surface des murs et des cloisons en multipliant l'épaisseur par la longueur de chaque mur. Par exemple, un mur de 5 mètres de long avec une épaisseur de 20 cm aura une surface de 1 m² (5 x 0,20 = 1).
  • Soustraire la surface des murs et des cloisons de la surface totale du bâtiment pour obtenir la surface hors œuvre brute (SHOB). Par exemple, si la surface totale du bâtiment est de 60 m² et que la surface des murs est de 5 m², la SHOB sera de 55 m² (60 - 5 = 55).

Étape 2 : calculer les surfaces exclues de la SHON

  • Identifier les surfaces non closes et non couvertes, telles que les balcons, les terrasses et les loggias. Par exemple, un balcon de 5 m² sera exclu du calcul de la SHON.
  • Identifier les surfaces non closes et couvertes, telles que les garages, les abris de jardin et les vérandas non intégrées au volume principal. Par exemple, un garage de 20 m² ne sera pas inclus dans la SHON si le PLU de la commune ne le permet pas.
  • Identifier les surfaces à usage professionnel, commercial ou industriel, qui ne sont pas prises en compte dans la SHON résidentielle. Par exemple, un atelier de 30 m² situé au rez-de-chaussée d'une maison individuelle ne sera pas inclus dans la SHON résidentielle.

Étape 3 : soustraire les surfaces exclues de la SHOB

  • Soustraire la surface des éléments non inclus de la SHOB. Par exemple, si la SHOB est de 55 m² et que la surface du balcon est de 5 m², la SHON sera de 50 m² (55 - 5 = 50).
  • La surface obtenue correspond à la SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette.

Exemples concrets de calcul de la SHON

Pour illustrer la méthode de calcul de la SHON, voici deux exemples concrets :

Exemple 1 : appartement dans un immeuble à paris

Prenons l'exemple d'un appartement situé dans un immeuble à Paris. L'appartement est situé au deuxième étage et a une surface totale de 80 m² . Le balcon de l'appartement a une superficie de 10 m² , et le garage situé au sous-sol de l'immeuble a une superficie de 15 m² . La surface des murs et des cloisons de l'appartement est de 10 m² .

  • SHOB = 80 m² (surface totale) - 10 m² (surface des murs) = 70 m²
  • SHON = 70 m² (SHOB) - 10 m² (balcon) = 60 m²

Le garage n'est pas inclus dans la SHON car il s'agit d'une annexe non close et non couverte.

Exemple 2 : maison individuelle à marseille

Considérons une maison individuelle à Marseille. La maison a une surface totale de 120 m² et possède une terrasse de 20 m² et un sous-sol aménagé de 40 m² . La surface des murs et des cloisons est de 15 m² .

  • SHOB = 120 m² (surface totale) - 15 m² (surface des murs) = 105 m²
  • SHON = 105 m² (SHOB) - 20 m² (terrasse) + 40 m² (sous-sol aménagé) = 125 m²

Le sous-sol aménagé est inclus dans la SHON car il s'agit d'un espace fermé et couvert.

Outils et ressources pour calculer la SHON

Plusieurs outils et ressources peuvent faciliter le calcul de la SHON. Il est important de se référer aux documents officiels et de se faire assister par des professionnels si nécessaire.

Logiciels de calcul de SHON

Des logiciels spécialisés permettent de calculer la SHON facilement et précisément. Ils offrent des fonctionnalités avancées pour la saisie des données, le calcul des surfaces et la génération de rapports. Certains logiciels intègrent également des bases de données de PLU locales pour faciliter le calcul de la SHON en fonction de la réglementation en vigueur.

Guides et documents officiels

Les administrations locales et les sites web spécialisés proposent des guides et des documents officiels pour le calcul de la SHON. Le site web du gouvernement français et les sites web des mairies proposent des informations détaillées sur la SHON et sa réglementation. Il est important de consulter ces ressources pour s'assurer de respecter la réglementation en vigueur.

N'hésitez pas à contacter un professionnel du bâtiment, tel qu'un architecte, un géomètre ou un expert immobilier, pour obtenir de l'aide et des conseils pour calculer la SHON de votre bien immobilier.

Comprendre la SHON est essentiel pour la gestion et la valorisation d'un bien immobilier. En utilisant les informations et les ressources disponibles, vous pouvez calculer la SHON de votre bien avec précision et vous assurer de respecter la réglementation en vigueur.